2025… عام سقوط الأقنعة

لم يكن عام 2025 عامًا عاديًا في تاريخ العقارات المصرية، بل كان عام كشف الحساب. انتهت فيه لغة الأرقام الوردية والعناوين التسويقية، وظهر بوضوح من يملك نموذجًا اقتصاديًا حقيقيًا، ومن كان يعتمد فقط على التسويق، والمضاربة، وتمديد آجال السداد لإخفاء أزمات هيكلية.

القطاع لم ينهار، لكنه اهتز بعنف. ومن لم يشعر بالهزة، إما أنه لا يرى الصورة كاملة، أو يرفض الاعتراف بها.

أداء السوق… أرقام صامدة أم وهم تضخمي؟

الحديث عن “نمو” السوق في 2025 يحتاج إلى قدر كبير من التحفّظ لعدة اسباب تؤكد ان القطاع علي العكس يتعرض بشكل كبير للركود وهذه الاسباب تتلخص في ان

• جزء معتبر من ارتفاع المبيعات ناتج عن التضخم وليس توسعًا حقيقيًا في الطلب.
• القوة الشرائية الحقيقية تآكلت، بينما تم دفع المشترين إلى قرارات شراء بدافع الخوف من فقدان القيمة لا بدافع الاحتياج.
• أنظمة التقسيط الطويلة تحولت من أداة بيع إلى وسيلة إنقاذ سيولة لكثير من المطورين.

باختصار: السوق لم ينمُ بقدر ما أعاد تسعير نفسه قسرًا.

كبار اللاعبين… من يقود السوق فعليًا؟

 طلعت مصطفى: عملاق لا يسقط… لكنه يبطئ

لا يزال اللاعب الأقوى بلا منازع من حيث الحجم والقدرة على امتصاص الصدمات. إلا أن نموذج المدن العملاقة بات يواجه تحديات واضحة تتعلق بسرعة التنفيذ، وضغوط التشغيل، وارتفاع تكلفة الحفاظ على نفس مستوى الزخم.

بالم هيلز: توازن محسوب بلا مغامرات

أداء منضبط، لكنه حذر أكثر من اللازم. الشركة اختارت السلامة بدل الريادة، وهو خيار ذكي في 2025، لكنه قد يصبح عبئًا إن استمر بنفس الوتيرة.

سوديك: انضباط مؤسسي… ولكن سقف النمو منخفض

سوديك نجحت في الحفاظ على صورتها كمطور مؤسسي، لكن نموذجها الانتقائي يجعلها أقل قدرة على الاستفادة من فرص السوق الواسعة، خاصة في الشريحة المتوسطة.

 ماونتن فيو: العلامة أقوى من المنتج؟

الطلب لا يزال قويًا، لكن التساؤلات تتزايد حول التسعير، والاعتماد المكثف على القوة التسويقية مقابل القيمة الفعلية للمستهلك.

 أورا: رفاهية مقاومة للأزمات… ولكن محدودة النطاق

نجحت أورا في حماية نفسها داخل الشريحة الفاخرة، لكنها تظل لاعبًا تأثيره نوعي لا كمي، وغير قادر على قيادة السوق ككل.

 مدينة مصر وHDP: إعادة تموضع تحت الضغط

محاولات جادة لتثبيت الأقدام، لكن الطريق لا يزال طويلًا، والنجاح مرهون بسرعة التنفيذ وليس حجم الخطط.

المنافسة… الخطر لا يأتي فقط من الداخل

تعرض سوق العقارات خلال 2025 لمنافسة داخلية شرسة حيث يشهد سوق العقارات الذي تحول تدريجيا من سوق واعد يقود قاطرة النمو إلي سوق بالكاد يتحرك ببطء اذا لم يكن تجمد وذلك لعدة اسباب هي.

• تشبّع واضح في بعض المدن الجديدة.
• مشروعات متشابهة بلا تمايز حقيقي.
• سباق تخفيضات غير معلن يضغط على الهوامش.

منافسة خارجية صاعدة

ومما زاد من معاناة السوق دخول لاعبين اقليمين مثلوا حجر الزاوية للمنافسة وابدوا استعداد كبير لخوض التحديات وتخطيها تلك التي عجز اللاعبون الكبار في مواجهتها وهذه الاسواق الواعدة تمثلت في

• أسواق الخليج (خصوصًا السعودية والإمارات) باتت تقدم عوائد أوضح، وتشريعات أكثر جذبًا لرؤوس الأموال.
• المستثمر الإقليمي أصبح يقارن، ولم تعد مصر الخيار الافتراضي.

التحديات الحقيقية التي يتجاهلها الخطاب الرسمي

وفي الوقت الذي ينتهج الخطاب الرسمي طريق الانكار لكل ما يحدث بالقطاع من تداعيات جسيمة قد تؤدي اذا استمرت السياسات المتخبطة كماهي، وفي نفس الوقت لا يلنفت ايضا الي المعاتاة الخفية للقطاعات التمويلية واهمها القطاع المصرفي العام والخاص إلا ان التحديات لاتخفي علي احد وربما ترتقي بتجاهلها الي مستوي العقبات وهي تتمثل في خمسة نقاط رئيسية

1. أزمة سيولة مقنّعة لدى عدد من المطورين المتوسطين.
2. فجوة خطيرة بين سرعة البيع وسرعة التنفيذ.
3. اعتماد مفرط على التقسيط دون أدوات تحوّط مالية.
4. بنية تحتية غير مكتملة في بعض المدن الجديدة تضعف الثقة.
5. غياب أدوات تمويل طويلة الأجل حقيقية.

من سيدفع الثمن؟

وللاجابة علي هذا السؤال الهام والحيوي وهو ايضا ما يتجاهله جميع اللاعبين في سوق العقارات يجب الاخذ في الاعتبار الازمة الاقتصادية التي طالت الجميع وعلي عكس ما يردده المستفيدون من الوضع الحالي ان تلك الازمة ربما تتحول الي دافع لمزيد من ضخ الاموال في القطاع العقاري نجد ان الحقيقة تتمثل في حالة من الجفاف والمعاناة وتأكل الطبقة المتوسطةوهي المحرك الفعلي للاسواق في كل الاحول وهنا نجد ان من يدفع الثمن حتي الأن ثلاثة اطراف هم.

• المطور الصغير: أول من يخرج من السوق.
• المطور المتوسط: إما شراكات قسرية أو إعادة هيكلة.
• المشتري: يتحمل مخاطر التأخير وانخفاض القيمة الحقيقية.

توقعات 2026 — بلا تجميل

العام القادم لن يكون أسهل وهذا ما سيواجهه القطاع العقاري بكل تأكيد وسواء اعترف المطورون الكبار والصغار بذلك أوحاولوا كالعادة تجاهل التحركات التي تنذر بزلزال التجمد وبالتالي الانهيار التام فلاشك ان العوامل التي لايستطيع احد انكارها لوضوحها الشديد بل والاعتراف بها في الجلسات الخاصة وتلك الاسباب تتلخص في

• تباطؤ في المبيعات الاسمية متوقع.
• تصاعد عمليات الاندماج والاستحواذ.
• تراجع عدد اللاعبين الفاعلين.
• السوق سيكافئ فقط من يملك: سيولة، تنفيذ حقيقي، وتسعير عقلاني.

وفي النهاية يري كثير من الخبراء والمراقبون ان  العقارات في مصر لن تنهار، لكنها لن ترحم، و2026 سيكون عام الفرز الحقيقي… ومن لم يستعد في 2025، قد لا يكون موجودًا في 2027.